Порядок приемки квартиры
с учетом новых правил 2024 года
«довольный дольщик»
Юридический сервис для участников долевого строительства
Приемка квартиры - один из самых важных этапов процесса приобретения недвижимости, ведь именно в этот момент дольщик осматривает новое жилье и выявляет все недостатки, которые в будущем должны быть безвозмездно устранены застройщиком.
Часто наши доверители обращаются к нам за консультацией и разъяснением прав дольщика на этапе приемки, поэтому в сегодняшней статье мы решили наиболее полным образом осветить все этапы осмотра квартиры в новостройке.
Часто наши доверители обращаются к нам за консультацией и разъяснением прав дольщика на этапе приемки, поэтому в сегодняшней статье мы решили наиболее полным образом осветить все этапы осмотра квартиры в новостройке.
Итак, процесс приемки начинается еще до непосредственного осмотра жилого помещения.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия дольщика.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия дольщика.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.
Обратите внимание, что в конце 2023 года было принято и вступило в силу Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
В соответствии с пп. б п. 1 данного Постановления, такое уведомление может быть направлено дольщику по адресу электронной почты, указанному в договоре в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, поэтому своим доверителям мы рекомендуем отслеживать сообщения по адресу электронной почты, который был указан в договоре.
После получения такого сообщения дольщик обязан приступить к процессу принятия квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения.
Обратите внимание, что в конце 2023 года было принято и вступило в силу Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
В соответствии с пп. б п. 1 данного Постановления, такое уведомление может быть направлено дольщику по адресу электронной почты, указанному в договоре в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, поэтому своим доверителям мы рекомендуем отслеживать сообщения по адресу электронной почты, который был указан в договоре.
После получения такого сообщения дольщик обязан приступить к процессу принятия квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения.
Важно отметить, что законом предусмотрены санкции за уклонение дольщика от приемки квартиры: застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.
В день приемки представитель застройщика и дольщик встречаются для осмотра новой квартиры. Некоторые дольщики предпочитают полностью делегировать этот процесс профессионалам или приглашать их для совместной приемки.
Для этого необходимо заранее составить доверенность с указанием реквизитов сторон и объемом передаваемых прав, если Вы не планируете присутствовать лично.
Иногда дольщики хотят самостоятельно принять жилое помещение, но для спокойствия и надежности им хочется пригласить вместе с собой приемщика. В такой ситуации важно поинтересоваться у Вашего застройщика, допускает ли он в процесс приемки лиц без доверенности, поскольку некоторые девелоперы отказывают в этом, ссылаясь на то, что до подписания акта приема-передачи квартиры именно они несут ответственность за возможную гибель или повреждение имущества, поэтому посторонним находиться на объекте строительства запрещено.
Для этого необходимо заранее составить доверенность с указанием реквизитов сторон и объемом передаваемых прав, если Вы не планируете присутствовать лично.
Иногда дольщики хотят самостоятельно принять жилое помещение, но для спокойствия и надежности им хочется пригласить вместе с собой приемщика. В такой ситуации важно поинтересоваться у Вашего застройщика, допускает ли он в процесс приемки лиц без доверенности, поскольку некоторые девелоперы отказывают в этом, ссылаясь на то, что до подписания акта приема-передачи квартиры именно они несут ответственность за возможную гибель или повреждение имущества, поэтому посторонним находиться на объекте строительства запрещено.
Если в процессе осмотра квартиры Вы не обнаружили недостатков, то поздравляем! Остается только подписать передаточный акт. Помните, что законом установлены гарантийные сроки на объекты долевого строительства, поэтому даже после подписания акта приема-передачи Вы имеете право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков.
К сожалению, часто уже на этапе приемки дольщики обнаруживают недостатки в новой квартире, которые по закону должны быть безвозмездно устранены застройщиком. Более подробно о процедуре и сроках безвозмездного устранения мы далее расскажем в статье.
Если в процессе приемки все же были выявлены нарушения, которые оказались существенными
(в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17) к ним могут относиться следующие недостатки:
(а) те, что делают квартиру непригодной для проживания;
(б) неустранимые;
(в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения;
(г) устранение которых требует существенных затрат времени;
(д) повторно проявившиеся после устранения;
(е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру.),
то в таком случае дольщик и застройщик переходят к процедуре привлечения специалиста, на протяжении 2024 года она будет регулироваться Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
(в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17) к ним могут относиться следующие недостатки:
(а) те, что делают квартиру непригодной для проживания;
(б) неустранимые;
(в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения;
(г) устранение которых требует существенных затрат времени;
(д) повторно проявившиеся после устранения;
(е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру.),
то в таком случае дольщик и застройщик переходят к процедуре привлечения специалиста, на протяжении 2024 года она будет регулироваться Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
В соответствии с данным актом привлечение специалиста и его работа происходят в следующем порядке:
1
специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства
2
дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования
3
участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра
4
не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства
Также к квалификации специалиста предъявляются особые требования:
- Специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства
- осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Если в ходе процедуры осмотра специалист подтвердит наличие существенных недостатков, то застройщик возмещает дольщику расходы по оплате услуг специалиста.
Отметим, что если дольщик уклоняется от предоставления доступа для составления акта осмотра (и устранения недостатков), то он не вправе обращаться с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
После подтверждения наличия существенных недостатков специалистом, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков либо отказаться от подписания передаточного акта и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 214-ФЗ.
После подтверждения наличия существенных недостатков специалистом, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков либо отказаться от подписания передаточного акта и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 214-ФЗ.
Такое требование застройщик удовлетворяет в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
Если выявленные недостатки относятся к категории несущественных, то застройщик и участник долевого строительства указывают их перечень в передаточном акте для последующего безвозмездного устранения застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра с участием специалиста.
Напомним, что застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта.
Если выявленные недостатки относятся к категории несущественных, то застройщик и участник долевого строительства указывают их перечень в передаточном акте для последующего безвозмездного устранения застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра с участием специалиста.
Напомним, что застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта.
Если застройщик отказался безвозмездно устранить недостатки (или не устранил в срок): участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
Требования о соразмерном уменьшении цены/компенсации расходов подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления дольщиком.
Если все же застройщик отказ в удовлетворении требований, то дольщик имеет право на защиту своих интересов в судебном порядке.
Если все же застройщик отказ в удовлетворении требований, то дольщик имеет право на защиту своих интересов в судебном порядке.
В очередной раз отметим, что приемка квартиры, вероятно, самый важный этап на пути к получению квартиры, поэтому от качества ее проведения будет зависеть последующее качество жизни в новой квартире.
Наша юридическая команда уже не первый год оказывает поддержку дольщикам на всех этапах взаимодействия с застройщиками, поэтому мы всегда готовы взять на себя защиту Ваших интересов.
Наша юридическая команда уже не первый год оказывает поддержку дольщикам на всех этапах взаимодействия с застройщиками, поэтому мы всегда готовы взять на себя защиту Ваших интересов.
